Оценка Cell Tower Q и A

Получить точную оценку в ячейке, которая должна стоить стоимости вашего мобильного телефона или стоимости сотового сайта на крыше, не так просто, как поговорить с оценщиком недвижимости. Большинство оценщиков недвижимости ничего не знают о вертикальной недвижимости. Нет баз данных для аренды вышек сотовой связи в соседних вышках или на сотовых площадках. Эта информация относится к конкретному сайту и является частной собственностью, и оценщики недвижимости не имеют к ней доступа. На самом деле, даже опытные юристы по недвижимости не имеют ни малейшего представления, либо совершенно не знают о соответствующих значениях ресурсов вышек сотовой связи, как только сталь поднимется в воздух. Вот базовая формула оценки сотовой вышки, которую мы используем для определения арендных ставок для владельцев в США и Канаде.

Высокий спрос на покрытие + низкое предложение доступных ячеек = более высокая доходность арендодателя.

Ключевой вопрос в определении значения определенного местоположения в вышке сотовой связи состоит в том, чтобы проанализировать, как эта конкретная сотовая сторона связана с беспроводной сетью оператора. Поскольку каждый оператор беспроводной связи, использующий одни и те же местоположения на крышах или в монополе, имеет разные критерии для удовлетворения своих требований к радиочастотам и диапазонам, поскольку каждый набор частот предлагает различные уровни проникновения сигнала в зданиях и зонах покрытия, значения арендной платы также будут различаться в большинстве случаев, принимая во внимание другие аспекты, такие как зонирование, землепользование, топография и предоставление альтернативных мест. Высокий спрос на перевозчика с низким предложением доступных мест, которые можно арендовать, равносильно более высокой цене аренды домовладельца. Мы видели, как крупные операторы беспроводной связи платили всего 100 долл. США в год за вышку сотовой связи (да, 8,33 долл. США в месяц) до 14 000 долл. США в месяц за единицу сотовой связи.

Типичная цитата на мобильном сайте Вопросы и ответы …

P: Наш мобильный сайт на крыше имеет много мест для аренды. Техники постоянно входят и выходят из нашего здания, и некоторые из этих арендных плат антенны на крыше несколько раз меняли владельцев. Я понятия не имею, какая там инфраструктура, и получаем ли мы соответствующую арендную плату, потому что мне кажется, что они постоянно добавляют больше оборудования?

PER: Это типичный вопрос, который мы слышим каждую неделю. Наш ответ может вас удивить, но оказалось, что как минимум 30% всех площадок с ячейками на крыше не соответствуют условиям договоров аренды, поэтому владельцы не получают должной компенсации. Мы также обнаружили много проблем, связанных с арендой мобильных вышек, хотя и не так часто или серьезно, как проблемы, наблюдаемые на площадках антенн на крыше, которые мы видели в США и Канаде. По нашей оценке, стоимость четверти мобильной аренды по этой причине неверно оценена. Когда на сайте возникает какое-либо отклонение, которое благоприятствует владельцу, он получает выгодную позицию с точки зрения переговоров. Аудит вышки сотовой связи или аудит ячейки на крыше могут существенно повлиять на будущую стоимость аренды беспроводной сети для владельца и повлиять на истинную стоимость аренды вашего оператора.

P: Возможно, вы задаетесь вопросом, какой должна быть ваша месячная арендная ставка на вашей вышке или на крыше, если оператор пытается расширить или обновить антенны 4G LTE? Вы устанавливаете значение обновления для области расширения пропорционально области, в которой вы находитесь в данный момент, считаете ли вы количество антенн, которые они добавляют?

PER: Нет базы данных о ставках аренды для мобильных сайтов, кроме того, мобильные операторы не удовлетворены публичным раскрытием информации о том, какую арендную плату они платят за аренду данной соты. Если вы посмотрите достаточно внимательно, вы увидите, что муниципалитеты получают от таких операторов, как Verizon Wireless, T-Mobile, US Cellular, Metro PCS и AT & T, потому что города публикуют эту информацию. Время от времени, когда владелец договаривается о жестком мяче с игроком во время переговоров, его юридический отдел или юристы сообщают короткий список адресов недвижимости, по которым они платят, например, 1000 долларов США в месяц. Но эти списки никогда не будут точными или полными, если перевозчик доставит их владельцам, чтобы заставить вас подписать пунктирную линию. Стоимость обновлений LTE или обновлений 4G, которые в основном выполняются Verizon и AT & T, может стоить владельцам несколько сотен долларов дополнительно. Однако, с расширением сайта и арендой ВСЕХ вышек сотовой связи, арендные ставки зависят от местоположения и должны быть проверены на сайте для отдельных местоположений. Решающим фактором является то, что они пытаются охватить, и наличие альтернативных сайтов, которые хотят брать меньше денег в месяц, чем вы, и стоимость разработки этого альтернативного сайта. Все зависит от кредитного плеча.

Q. Если моя вышка сотовой связи так важна для сети оператора беспроводной связи, и недавно она добавила больше оборудования и подняла арендную плату, подписав соглашение об аренде LTE, почему они пытаются снизить ежемесячную арендную плату всего несколько месяцев спустя?

PER. Ваш мобильный сайт, вероятно, очень важен для сети оператора, но вы никогда не признаете это, потому что вы, скорее всего, не знаете Telecom. Вы думаете, что миллиардные корпорации предсказывали план на 5 или 10 лет, когда строили вышку сотовой связи?

P: А как насчет этой статьи "Первого закона об отказе" (ROFR), которая пытается заставить вас подписать? Влияет ли это на стоимость башни в будущем?

PER: Потому что аренда мобильного веб-сайта является товаром и покупается и продается как любой другой товар. На Уолл-стрит, когда кто-то хочет купить Закон, он платит за эту возможность совершить покупку. Когда вы отказываетесь от права Первого отказа, вы в основном отказываетесь от права на то, что свободный рынок определяет стоимость вашего потока доходов от аренды сотовой связи. Если вы собираетесь согласиться, разве это не стоит? Считаете ли вы, что если лизинговая компания-арендатор обнаружит, что у оператора X есть ROFR в вашей аренде, он сделает вам агрессивное предложение? Зачем им это делать? Перевозчик с ROFR должен только соответствовать ему.

Какова реальная стоимость вашей башни?

Владельцы в США, какова справедливая рыночная стоимость Verizon Wireless, AT & T Wireless, Alltel, Cingular, Clearwire, LightSquared, West Central Wireless, Крикет, Аляска Коммуникации, Cox Communications, GCI Communications, Сотовая связь, Frontier Wireless, Аренда США мобильный, MetroPCS или Sprint Nextel? Канадские владельцы, сколько стоит ваша Aliant Mobility, MTS Mobility, Bell Mobility, Mike (Telus Mobility), Fido (Microcell), Mobilicity, PC Mobile, Primus Canada Wireless, Public Mobile, Rogers Wireless, SaskTel Mobility, Telus Mobility, WIND Mobile оценены скорость аренды крыши или башни? Сколько это будет стоить, если они захотят расширить помещение и добавить модернизированный массив антенн? Ну … это вопрос на шестьдесят четыре тысячи долларов, верно?

Не ожидайте, что операторы мобильной связи предоставят вам ответы или какие-либо указания относительно стоимости аренды определенного уровня или крыши. Владельцы никогда не узнают истинную стоимость аренды своих мобильных сайтов, пока они не проведут комплексную аренду мобильных вышек.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *